O Supremo Tribunal de Justiça pronunciou-se sobre as consequências da venda de uma moradia e terreno em que parte da área declarada na escritura não pertencia aos vendedores, induzindo os compradores em erro.
O Supremo entendeu estar em causa uma venda de um bem parcialmente alheio e não apenas um erro sobre o objeto do negócio. Existe venda de bens alheios sempre que o vendedor não tenha legitimidade para realizar a venda, como sucede no caso de a coisa lhe não pertencer, ou de o direito que possui sobre ela não lhe permitir a sua alienação.
É o que ocorre quando na escritura os vendedores declarem vender um terreno com uma determinada área quando, na verdade, uma parte do mesmo não lhes pertencia, ao contrário do que tinham afirmado perante os compradores.
Venda de bens alheios que é acompanhada, pelo lado dos compradores, de um erro sobre o objeto do negócio, uma vez que estes estavam convencidos que a compra e venda abrangia a totalidade da área do prédio referida na escritura.
Tratando-se de uma venda de bens só parcialmente alheios o negócio só será nulo nessa parte, mantendo-se válido quanto ao restante desde que se prove que os compradores o celebrariam mesmo que soubessem que a área do imóvel era inferior e o preço seja reduzido em conformidade.
Uma vez que a consequência para a venda de bens alheios é a nulidade, total ou parcial, do negócio e não a mera anulabilidade, esse vício pode ser invocado a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
O caso
Em junho de 2004, um casal vendeu a outro uma moradia com logradouro. No entanto, os compradores descobriram mais tarde que nem todo o logradouro pertencia ao prédio que tinham adquirido, sendo que uma parte do mesmo era propriedade de um terceiro. Sentindo-se enganados pelos vendedores, que lhes tinham garantido que a totalidade do terreno pertencia à propriedade, os compradores recorreram a tribunal pedindo para que o negócio fosse declarado parcialmente nulo, caso não adquirissem a parcela em falta, e a redução proporcional do preço.
Os vendedores contestaram afirmando que os compradores sabiam, antes da escritura, a real dimensão do imóvel que tinham adquirido e, quanto à redução do preço, que o direito a pedi-la tinha caducado cinco anos após a entrega do mesmo. E pediram para que fossem os compradores a serem condenados a pagar a quantia que ainda não tinham entregue para pagamento da casa e de uma mobília.
O tribunal julgou a ação improcedente, ao considerar que não estava em causa uma venda de bens alheios e que, embora os compradores tivessem sido induzidos em erro pelos vendedores, quanto à área do prédio que tinham comprado, o direito a invocar este vício tinha cessado um ano após a aquisição.
O que levou os compradores a recorrerem primeiro para a Relação e depois para o Supremo defendendo que o que os vendedores tinham feito tinha sido venderem um bem que não lhes pertencia na totalidade, o que lhes conferia o direito a obter uma redução proporcional do preço.
O Supremo entendeu julgar a decisão parcialmente procedente e reduzir proporcionalmente o negócio à área que efetivamente pertencia aos vendedores, declarando nula a outra parte, obrigando estes últimos a restitui a parte do preço correspondente, calculada com base no preço do metro quadrado dos terrenos limítrofes e que tivessem a mesma aptidão construtiva.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 296/09.2TBVRL.P2.S1, de 16 de janeiro de 2014
Código Civil, artigos 251.º, 286.º, 287.º, 292.º, 805.º, 806.º, 892.º e 902.º.
Lexpoint | 03-02-2014
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