A automatização nas penhoras de contas, sem que antes seja necessário um despacho de um juiz a dar autorização para a sua realização, vai facilitar a recuperação de dívidas dos condóminos que têm quotas em atraso e cujo valor tem vindo sucessivamente a aumentar. As dívidas do próprios condomínios a terceiros são também cada vez mais frequentes. A tal ponto que os tribunais chegam a mandar penhorar aportado elevador.
Por vezes são quantias reduzidas, abaixo de uma centena ou duas de euros. Noutras são muito mais, anos acumulados de quotas em atraso, condóminos que, por não terem, ou por não quererem, se recusam a cumprir esta obrigação mensal. Ou proprietários que fecharam as portas de casa, partiram para o Estrangeiro e nunca mais se lembraram desta obrigação. As dívidas de condóminos a condomínios são cada vez mais frequentes. Até há bem pouco tempo, conseguir reaver o dinheiro era uma verdadeira dor de cabeça para as administrações. Esta realidade deverá agora mudar, com a entrada em vigor das novas regras para as penhoras de contas bancárias, que vieram agilizar processos e que permitem aceder, de forma quase imediata, às contas dos condóminos. As novas regras entraram em vigor em 1 de Setembro e passaram a permitir a penhora de contas bancárias sem que antes seja necessário um despacho de um juiz a dar autorização para a sua realização. Com este acesso directo, os agentes de execução utilizam agora uma plataforma informática a partir da qual comunicam com os bancos, detectam aqueles em que os devedores têm contas bancárias, procedem ao bloqueio provisório e, de seguida, definem as que são para penhorar e fazem a penhora.
No caso específico dos condomínios, este novo regime "é de facto mais vantajoso, porque muitas vezes, perante a dificuldade em saber qual o património dos condóminos, a solução acabava por ser penhorar a casa", explica José Carlos Resende, da Câmara dos Solicitadores. E, penhorar uma casa, não é propriamente tarefa fácil. Penhorar a conta bancária, desde que a pessoa a tenha, é quase imediato e, se antes eram precisos às vezes anos, isso agora passou a conseguir-se em pouco mais de uma semana e com custos bastante mais baixos, explica ainda o responsável pela Câmara dos Solicitadores.
E quando o devedor é o próprio condomínio?
São também frequentes as dívidas dos próprios condomínios a terceiros, por exemplo, às empresas de manutenção de elevadores, de água e electricidade, limpezas ou obras de manutenção. Nestes casos, a cobrança poderá ficar também mais agilizada pela penhora automática de contas bancárias, mesmo que o condomínio tenha a conta a zeros. Nesse caso, refere José Carlos Resende, "são dívidas muito complicadas de cobrar, uma vez que há prédios com dezenas de condóminos, cuja gestão se equipara já à de uma pequena empresa". Se o condomínio não tiver liquidez e nem bens próprios, é preciso ir cobrar a cada um dos condóminos um montante proporcional à permilagem que cada um deles tem no imóvel. Nesse caso, será preciso instaurar tantas execuções - e posteriores penhoras - quantos forem os condóminos. Também estes casos têm sido cada vez mais frequentes, e estão muitas vezes relacionados com as próprias empresas de administração de condomínios, que vão elas próprias à falência, desaparecem sem deixar rasto e os condóminos, apesar de até terem sempre pago as suas quotas, são obrigados a assumir a responsabilidade das dívidas, diz José Carlos Resende.
Tribunais chegam a mandar penhorar porta do elevador
Não havendo contas bancárias com liquidez, cuja penhora é agora mais eficaz, os agentes de execução vêem-se a braços com problemas complicados quando é preciso cobrar uma dívida de um terceiro a um condomínio. "Em regra, o único bem que este tem é o elevador, por isso é por aí que se começa", explica José Carlos Resende. Já houve casos de processos em que o juiz mandou penhorar o elevador e em que a solução foi retirar a porta. Esta acaba por ser uma tentativa de forçar os condóminos a abrir os cordões à bolsa quando há dívidas a fornecedores e as empresas de elevadores estão entre os principais afectados, até porque são a principal despesa do condomínio. Preferem não falar no assunto, para não assustar os clientes e porque a concorrência é grande, mas, sem o dizerem oficialmente, sempre vão admitindo que os casos de incumprimento nos pagamentos nunca foram tão grandes e o número de penhoras para cobrar as dívidas também não.
QUE SOLUÇÕES PODEM SER ENCONTRADAS?
A definição de um plano de pagamentos é a principal forma de ajudar as famílias com dificuldades a regularizarem as suas dívidas
ASSEMBLEIA DETERMINA A SOLUÇÃO PARA DÍVIDAS
Nos casos em que se verificam atrasos no pagamento das quotas mensais dos condóminos, esta situação é avaliada em Assembleia de moradores. É aqui que será encontrada a solução para estes problemas de dívidas.
PLANO DE PAGAMENTOS É A PRINCIPAL SOLUÇÃO
Na maior parte das situações em que se regista incumprimento no condomínio, a resposta encontrada passa por estabelecer um plano de pagamentos que permita às famílias regularizar a sua situação de forma gradual, tendo em atenção as suas dificuldades financeiras. Esta também pode ser a solução definida mesmo antes do condómino começar a atrasar o pagamento das quotas mensais. Antes de acumular dívidas, pode apresentar os problemas em Assembleia.
SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DE PARTE DO PAGAMENTO
A Assembleia de condóminos pode também deliberar que, durante um determinado período de tempo, os moradores com dificuldades financeiras cumpram apenas com o pagamento de parte da quota mensal. Fica, no entanto, definido que o valor remanescente é assumido como dívida e que deve ser regularizado assim que for possível.
OUTROS CONDÓMINOS PODEM COBRIR PAGAMENTOS EM FALTA
São raras as situações, mas pode ser determinado em Assembleia que os condóminos com maior folga financeira satisfaçam o pagamento dos valores em atraso de outros moradores, durante algum tempo.
E QUANDO NÃO RESTA OUTRO RECURSO ALÉM DO TRIBUNAL?
Se não for possível reaver o dinheiro por acordo, os Julgados de Paz são a opção antes de se avançar para a cobrança judicial
JULGADOS DE PAZ DEVEM SER A PRIMEIRA OPÇÃO
Quando um condómino entra em incumprimento, a administração tem cinco anos para actuar judicialmente contra ele antes de a dívida prescrever. Estes conflitos podem ser dirimidos nos Julgados de Paz, mais rápidos e mais baratos que os tribunais comuns. Neste caso, o que o juiz consegue normalmente é estabelecer um plano de pagamento para as dívidas em atraso. Se não houver acordo ou se surgir depois um incumprimento, a acção executiva em tribunal será o último recurso
COBRANÇA ATRAVÉS DE UMA ACÇÃO EXECUTIVA
O primeiro passo é conseguir que o juiz valide a acta do condomínio que descreve a dívida. Os tribunais podem demorar a emitir este despacho liminar, alguns até mais de um ano, sendo que entretanto a dívida continua a acumular-se, mas para os novos valores será preciso nova acção executiva. Se se tiver conseguido um acordo - mesmo que depois seja quebrado - será preferível, uma vez que dispensa o despacho do juiz e permite passar logo à acção executiva.
ATENÇÃO ÀS ACTAS DO CONDOMÍNIO
Este é um aspecto importante a ter em conta, alerta José Carlos Resende, da Câmara dos Solicitadores. Isto porque se não cumprirem todos os requisitos legais ou se tiverem, por exemplo, "regras disparatadas", o condómino devedor pode levantar o problema no tribunal, alegando que são juridicamente inválidas e tornando depois muito complicada a cobrança.
FASE DAS PENHORAS COMPLETA O PROCESSO
O agente de execução em regra começa por penhorar salários ou pensões e contas bancárias, sendo certo que terá sempre de ser salvaguardado o equivalente ao salário mínimo. Se por aqui nada se conseguir, então serão nomeados automóveis ou outros bens móveis, tendo sempre em conta que os bens essenciais para a economia doméstica são impenhoráveis. A casa também pode ser penhorada, mas é a última opção, até por uma questão de proporcionalidade. Havendo uma hipoteca ao banco a ser executada, esta tem, em regra, um valor superior ao do prédio e como o banco é credor privilegiado, o condomínio dificilmente consegue reaver algum dinheiro por esta via.
Filomena Lança | Jornal de Negócios | 02-12-2013
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Alteração das leis de condomínio
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