A alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, constante da Proposta de Lei nº 38/XII, apresentada recentemente pelo Governo à Assembleia da República, constitui, já o dissemos, um passo fundamental para a criação de um verdadeiro mercado do arrendamento, para facilitar a mobilidade das populações e para promover a regeneração urbana, quer física, quer económica e social.
A nova legislação, no essencial, responde às exigências mínimas que, do ponto de vista dos contratos (atualizações, denúncias, despejos, etc.), são necessárias para a concretização de um mercado de arrendamento dinâmico e equilibrado, que possa constituir uma alternativa real à compra de casa própria.
Todavia, há dois pontos que são absolutamente cruciais para que isso aconteça. O primeiro, é que o imposto sobre as rendas a pagar pelos senhorios não seja superior ao que seria aplicado a rendimentos de outros investimentos alternativos. O segundo, é que a recuperação da posse do imóvel, em caso de falta de pagamento da renda pelo arrendatário, seja rápida e simples.
Ora é precisamente no caso específico do despejo que o detalhe da atual proposta de lei levanta fundadas dúvidas de operacionalidade. Embora se preveja, para estes casos, um procedimento especial de despejo, o Governo, ao invés de aceitar o procedimento executivo comum, enveredou por uma solução burocratizada que passa pela criação de “mais um serviço”, junto da Direcção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ), o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Além disso, contra o que seria recomendável e contrariando o acordado com a troika, que apontava um procedimento extrajudicial, incluiu, obrigatoriamente a intervenção do tribunal.
Assim e em síntese, a fórmula proposta pelo Governo, é a seguinte: o senhorio deverá apresentar junto do BNA, diretamente ou através de profissional do foro, o requerimento de despejo; depois, o BNA promove a notificação ao inquilino; se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite título de desocupação do locado, podendo o senhorio promover a efetivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção de tribunal, com carácter urgente, para a autorização de entrada no domicílio do arrendatário caso este se recuse a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio; se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente.
Teoricamente, o processo poderá, na verdade, decorrer sem intervenção dos tribunais, mas se e só se, em qualquer das fases, não existir incidente de oposição. Bastará que o arrendatário não cumpra a notificação para despejo ou que se oponha ao mesmo, para que o processo se arraste pela penosa “via-sacra” dos tribunais portugueses.
Não é a classificação do processo como “urgente” que deixará certamente os investidores mais descansados. E, não havendo investidores confiantes, não haverá arrendamento, ponto final. Quer-nos parecer que é possível melhorar, sem prejuízo das garantias de proteção da “parte mais fraca” que importa salvaguardar, este procedimento especial de despejo, na perspetiva de assegurar a previsibilidade dos prazos e reduzir, ao mínimo, o risco que neste particular existirá para os senhorios. Bastará que o ónus da oposição ao despejo recaia obrigatoriamente sobre o arrendatário que, para o efeito deverá interpor a respetiva ação judicial em processo comum, recorrendo, se o considerar necessário ou adequado à figura da providência cautelar.
A lei portuguesa, na verdade, já permite o recurso aos tribunais para fazer valer os direitos dos cidadãos e é do todo desnecessário e contraproducente impor ónus deste tipo a quem já se encontra clara e objetivamente lesado por um incumprimento contratual específico, como é o da falta de pagamento de uma renda.
Simplicidade, confiança e, sobretudo, bom senso, é o que mais precisamos neste momento e não fórmulas burocráticas complexas, que são autênticas caixas de surpresas.
José de Matos | Secretário-geral da APCMC | 18-01-2012
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